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碧桂园录得1218亿跃居榜单首位，18家房企销售突破300亿 春节假期已经过去，就地过年带动楼市成交量上升，牛年房地产行业迎来良好开端。 观点指数发布的“2021年1-2月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单显示，1-2月TOP100房企总销售金额同比增长102.0%至18169.5亿元，较2019年同期增长47.1%。 数据来源：观点指数整理 由于春节期间顺利促销和去年低基数，今年2月单月TOP100房企总销售额增长幅度更加明显，同比增长164.6%至8330.4亿元，较2019年同期亦增长46.0%。 全口径销售榜单的第一梯队是碧桂园、万科与。其中，碧桂园2月录得销售662亿元，累计全口径销售1218亿元，排名反超万科，跃居榜单首位。 与去年销售受阻的情况不同，今年首两月TOP100房企整体销售成绩亮眼，1-2月门槛值出现明显上升，其中TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额门槛值相比去年同期均实现翻倍增长。 数据来源：观点指数整理 截至2021年2月底，18家房企全口径销售金额已然突破300亿元，较去年同期增长12家。另外，今年首两月中小房企全口径销售金额亦同样取得突破，其中低于50亿元的房企数量明显减少，从去年同期的56家降低至12家。 权益销售方面，2021年1-2月TOP100房企实现总权益销售金额12557.8亿元，同比增长90.0%。平均权益比例为72.4%，较去年同期下降0.9个百分点，行业内房企合作开发项目变得愈加普遍，权益比例呈现逐年下降趋势。 数据来源：观点指数整理 与全口径销售门槛一致，1-2月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售门槛值分别为742.8亿元、273.7亿元、124.2亿元、71.6亿元、23.6亿元，较去年同期分别上升38.0%、134.1%、128.3%、131.9%、163.2%。 销售面积方面，TOP100房企1-2月实现总销售面积12451.2万平方米，同比上升82.9%。2月单月，TOP100房企实现总销售面积5838.7万平方米，较去年同期上升114.5%。 数据来源：观点指数整理 值得注意的是，今年房地产市场销售行情较去年有明显改善，体现在销售均价上，虽然由于春节期间楼盘促销活动，TOP100房企2月销售均价微降至为1.42万元/平方米，但相比去年同期依旧上升13.0%。 就地过年推动楼市成交量，多地调控政策加码 今年春节多地倡导就地过年，一二线城市人口流动性减少，叠加部分房企春节假期“营销不打烊”，本是销售淡季的二月楼市成交量上涨明显。 数据来源：Wind，观点指数整理 数据显示，2021年2月1日至2月21日，30个大中城市房地产成交套数55300套，成交面积595万平方米，同比增长478.0%，主要是由于去年疫情下较低的成交基数。 但是与2019年同期相比，今年2月前3周房地产成交面积依旧实现28.5%的增长，体现出了今年春节期间购房热情高涨。 分城市能级看，对比去年同期，三线城市购房需求反弹较大，成交套数和成交面积同比超过900%。与2019年同期相比，一线城市购房需求强烈，房地产成交套数增长60.9%，成交面积增长86.1%，增幅明显高于二三线城市。 数据来源：Wind，观点指数整理 土地成交方面，由于春节假期原因，2月地市延续上月疲弱态势，成交量进一步下滑。其中，2月1日至2月21日，100个重点城市成交土地303宗，成交土地建筑面积2696.5万平方米，成交总价1206.1亿元。 从数据上看，2月前3周成交土地建筑面积未及上月一半，但平均成交楼面价却增长至4472.7元/平方米，较上月平均成交楼面价上升52.5%。 数据来源：观点指数整理 这主要得益于月内一线城市多宗大体量地块成功出让，包括上海地产111.4亿元竞得上海虹口区地块、华润与保利联手85.8亿元竞得北京市顺义新城地块，以及广铁82.3亿元竞得广州海珠区赤沙车辆段地块等等。 统计局数据显示，1月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。 众多房企持续布局重仓一线城市，北上广深推出的优质地块更是迎来激烈竞争，上述表格7宗一线城市成交地块，5宗溢价率超过20%。 来源：观点指数整理 不过，近一个月内，为了稳定一线城市楼市价格走向，遏制楼市投机行为，深圳、上海以及北京等城市针对性出台楼市调控政策，包括加强审查商品住房购房资格、完善夫妻离异买房规章制度、建立并发布参考价格、对流入房地产行业的个人经营性贷款进行管控等。 同时，为了减少多家房企争夺单个热点地块的现象，北京、上海、深圳、广州、等22个城市将实行住宅用地“双集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。 “双集中”供地策略将为市场主体提供更多的选择和机会，缓解短期土地供需压力，引导市场回归理性。 房企净融资规模处于低位，年内销售预期向好 融资方面，据观点指数统计，2021年2月1日-21日，房地产企业共发行20笔信用债，总发行量为156.8亿元，净融资为3.9亿元。 数据来源：Wind，观点指数整理 过去半年，政策对流入房地产的资金管控愈发严格，包括对融资主体方划下三条红线，对金融机构房地产贷款占比以及占比进行监管等等。 在当前政策环境下，房企发债受到限制，同时还需偿还债务或调整债务结构来优化，净融资规模恐怕难以回到去年同期水平。 目前，房企获取资金的渠道更加偏向于内部销售回款，如万科在制定2021年经营目标时提到，争取全年销售规模达到7900亿，同时要达到95%的高回款率。 在春节楼盘促销期间，部分房企也提出一次性付款优惠，加速销售回款。例如1月20日至2月28日期间，富力集团推出快速付计划，10天内付清全款即可享额外85折；而更早前的2020年2月18日至2月29日期间，恒大全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享75折优惠，一次性付款额外享受93折。 2021年楼盘促销活动可能会成为常态，一方面融资新政压力下，房企亟需加快销售回款，改善现金流和财务指标；另一方面，房企对于房地产市场持积极乐观的看法，通过一定程度的让利即可获得较高的销量。 近期，31省份陆续公布2021年经济增长目标，大部分省份设定2021年国内生产总值（GDP）增速目标在6%以上。其中，湖北的目标由去年的7.5%左右上调为10%以上；山西目标由去年的6.1%左右上调为8%，海南的目标则由去年的6.5%左右上调为10%以上。 综合考虑去年低基数和潜在增长率等因素后，多个省份设置了比较积极进取的经济增长目标，这意味着将延续稳健复苏态势，国内生产总值在破百万亿之后继续稳步增长。 作为国民经济增长的重要产业，2021年房地产销售预计将随着经济复苏呈现增长态势。 |